Jak mądrze wynająć lokal obywatelom Ukrainy?

Happy father with daughter standing near open balcony and smiling. Blonde mother holding girl hand and talking with her. Enjoying family watching new house or flat. Relocation and mortgage concept
Wynajem zwykły czy okazjonalny? A może użyczenie? Jak mądrze wynająć lokal obywatelom Ukrainy? Odpowiedzi udziela Renata W.Lewicka, Radca prawny, Partner w kancelarii Gorazda, Świstuń, Wątroba i partnerzy adw.i radcowie prawni sp.partnerska.

Coraz częściej osoby udostępniają mieszkania i domy obywatelom Ukrainy. Zastanawiają się, jakie mają w tym zakresie możliwości prawne i ewentualnie jakie ryzyka prawne się z tym wiążą. Sytuacja, w jakiej się znaleźliśmy, jest trudna na wielu poziomach. W jaki sposób możemy udostępniać lokale? Jakie mamy formy wynajmu lokali? Na czym polega różnica pomiędzy najmem zwykłym a okazjonalnym? Co wynika z przepisów Specustawy? Odpowiedzi udziela Renata W.Lewicka, radca prawny

Jakie mamy formy wynajmu lokali?

Co do zasady polskie prawo przewiduje trzy główne formy udostępnienia lokalu mieszkalnego — odpłatne i nieodpłatne. Odpłatne to najem i najem okazjonalny, nieodpłatne to użyczenie. W odpłatnym sposobie wynajmu otrzymujemy czynsz. Podstawą jest w każdym przypadku umowa, niekoniecznie, choć najczęściej w formie pisemnej (przy najmie okazjonalnym niezbędna dla ważności umowy).

Umowa najmu

Polega na tym, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. 

Plusem dla obydwu stron jest poczucie pewności sytuacji prawnej. Dla wynajmującego wartością dodatnią jest niewątpliwie również czynsz płatny przez najemcę. Minusem dla niego jest zaś ryzyko długotrwałej eksmisji ewentualnych lokatorów. 

Umowa najmu okazjonalnego

Poza tradycyjną umową najmu uregulowaną w kodeksie cywilnym właściciel może również zawrzeć z najemcą lokalu umowę najmu okazjonalnego. Jest ona regulowana ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego

Jest zezwoleniem na bezpłatne używanie udostępnionego mieszkania czy też domu. Może być zawarta na czas oznaczony, bądź nieoznaczony.  

Jej plusem, podobnie jak przy najmie tradycyjnym, jest poczucie pewności sytuacji prawnej dla obydwu stron zakotwiczone w umowie. Minusem dla właściciela jest ryzyko długotrwałej eksmisji ewentualnych lokatorów, przypadku, gdy po rozwiązaniu umowy użyczenia osoby zamieszkujące nieruchomość nie będą chciały dobrowolnie się z niej wyprowadzić. 

Jak wynająć lokal obywatelom Ukrainy?

Na czym polega różnica pomiędzy najmem zwykłym a okazjonalnym?

Zasadnicza różnica najmu okazjonalnego w stosunku do najmu zwykłego polega na zastosowaniu uproszczonego trybu eksmisji z zajmowanego lokalu. Najemca bowiem dobrowolnie, zawierając umowę najmu okazjonalnego, poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego. Również musi wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. 

Oświadczenie najemcy jest składane w formie aktu notarialnego. 

Ustawa z 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (zwana dalej: Specustawą) złagodziła również i te wymogi i w przypadku najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy, który przybył na terytorium RP z Ukrainy w związku z działaniami wojennymi na terytorium Ukrainy nie wymaga się:

  • Wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
  • Oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Tym samym wystarczające jest zawarcie umowy oraz złożenie przed notariuszem oświadczenia o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu  do opróżnienia i wydania używanego lokalu. Jeśli obywatel Ukrainy nie posługuje się językiem polskim, konieczna będzie obecność tłumacza przysięgłego, co nieco podwyższy koszty tego oświadczenia. 

Trzeba też pamiętać, że w przeciwieństwie do tradycyjnej umowy najmu najem okazjonalny może trwać przez czas oznaczony. Ten okres nie może być dłuższy niż 10 lat. To kolejna istotna różnica pomiędzy tymi dwoma formami udostępniania lokalu.

Co wynika z przepisów Specustawy?

Specustawa zmniejsza ryzyka właściciela lokalu związane z umową najmu zwykłego i umową użyczenia lokalu związane z ewentualną eksmisją. Jednak należy pamiętać, że dotyczy ona tylko obywateli Ukrainy, którzy przybyli do Polski bezpośrednio z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium Ukrainy. jak wynająć lokal

Dotyczy również obywateli Ukrainy posiadających Kartę Polaka, którzy wraz z najbliższą rodziną z powodu tych działań wojennych przybyli na terytorium Polski, zatem nie każdej osoby obywatelstwa ukraińskiego. 

Zgodnie z art. 69 Specustawy w przypadku użyczenia obywatelowi Ukrainy, o którym mowa powyżej, budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, w zakresie tego użyczenia nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz art. 15zzu ust. 1 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych tj. Ukraińcom biorącym lokal w używanie przysługuje mniejsza ochrona przed eksmisją.

Sytuacja, w jakiej się znaleźliśmy, jest trudna na wielu poziomach, głównie dla przybywających z terytorium Ukrainy obywateli tego kraju, ale też dla nas Polaków. Jako Polacy jesteśmy niezwykle zmotywowani, żeby pomagać, zaangażowaliśmy się materialnie i emocjonalnie. Tak trzeba. Jesteśmy w końcu najbliższymi sąsiadami. Róbmy to jednak mądrze w kontekście dostępnych instrumentów prawnych, po rozważeniu potencjalnych ryzyk. Każdy właściciel lokalu musi zważyć, jak bardzo chce pomóc i jakie ryzyko prawne jest gotów ponieść. 

Rekomendacja prawna jak wynająć lokal

Jako prawnik rekomenduję zawsze podpisywanie umów z osobami korzystającymi z lokalu (najmu, najmu okazjonalnego, użyczenia) określającymi co najmniej strony. W umowie zawrzyjmy informacje dotyczące lokalu, z którego korzysta wynajmujący. Warunki korzystania z niego oraz czas, na który lokal zostaje udostępniony z zobowiązaniem do opuszczenia lokalu wraz z upływem czasu najmu czy użyczenia. Pamiętajmy o określeniu prawa i sądu właściwego do rozstrzygania sporów (prawo polskie i sąd w Polsce). Warto przypomnieć, że zawieramy umowę z obcokrajowcem.


Renata Lewicka Jak wynająć lokal obywatelom Ukrainy

Renata W.Lewicka

Radca prawny, Partner w kancelarii Gorazda, Świstuń, Wątroba i partnerzy adw.i radcowie prawni sp.partnerska.

Ekspert w dziedzinie umów w obrocie gospodarczym, ze szczególnym uwzględnieniem umów zawieranych w branży nowych technologii oraz branży outsourcingowej.

Specjalista w obszarze praw związanych z nowymi technologiami, w tym praw autorskich.

Uczestniczyła w tworzeniu i negocjowaniu umów w ponad 200 projektach wdrożeniowych systemów informatycznych, w tym dla sektorów bankowego, telekomunikacyjnego, energetycznego i gazowego. 

jak wynająć lokal

Headline

Never Miss A Story

Get our Weekly recap with the latest news, articles and resources.